Khi bắt đầu tìm hiểu xây nhà, anh/chị sẽ gặp ba cách gọi: thi công phần thô, phần thô bao vật tư và trọn gói. Nghe qua thì giống nhau, nhưng trách nhiệm, công sức và rủi ro của chủ nhà khác nhau khá nhiều. Bài này giúp anh/chị hiểu từng hình thức để tự chọn, không dùng con số cụ thể vì giá thay đổi theo thời điểm và từng công trình.
Ba hình thức, ba mức trách nhiệm
Thi công phần thô
Đơn vị thi công lo nhân công, kỹ thuật và giám sát tay nghề. Chủ nhà tự mua vật tư như sắt thép, xi măng, gạch, cát đá, dây điện, ống nước. Anh/chị chủ động hoàn toàn về nguồn hàng, nhưng cũng phải theo sát việc mua, nhập, kiểm đếm và bảo quản vật liệu.
Phần thô bao vật tư
Đơn vị thi công lo cả nhân công lẫn vật tư phần thô. Chủ nhà đỡ việc chạy mua hàng, đỡ lo thiếu vật liệu làm đứng công trường. Hợp đồng cần nêu rõ hãng và quy cách của từng loại vật tư chính để sau này khỏi tranh luận.
Trọn gói
Đi trọn từ móng đến hoàn thiện, bàn giao nhà để ở. Ngoài phần thô còn có ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh và các hạng mục hoàn thiện đã thỏa thuận. Chủ nhà ít phải đứng ra điều phối nhiều đơn vị.
Ưu và nhược của từng cách
Phần thô: linh hoạt, anh/chị tự kiểm soát nguồn vật tư. Nhưng tốn thời gian, dễ vướng khi vật tư về không kịp hoặc khác quy cách, và trách nhiệm khi có sự cố có thể bị chia ra nhiều bên.
Phần thô bao vật tư: gọn việc hơn. Cần đọc kỹ danh mục để biết chính xác dùng hàng gì. Phần hoàn thiện vẫn phải tính riêng.
Trọn gói: tiện nhất, một đầu mối cho cả quá trình, tiến độ dễ nắm. Nhược điểm là anh/chị phải xem kỹ gói, vì mỗi gói có mức vật liệu hoàn thiện khác nhau và có hạng mục không nằm trong giá.
Ai nên chọn cách nào
- Có thời gian, am hiểu vật liệu, muốn tự kiểm soát: có thể cân nhắc thi công phần thô.
- Muốn giảm việc tự mua nhưng vẫn muốn chọn riêng phần hoàn thiện: phần thô bao vật tư là lựa chọn ở giữa.
- Bận rộn, ở xa, muốn một đầu mối: trọn gói thường hợp hơn.
- Ngân sách chia nhiều giai đoạn: có thể làm phần thô trước rồi hoàn thiện sau, miễn là bản vẽ đã tính sẵn cho giai đoạn sau.
Đây chỉ là gợi ý. Hoàn cảnh mỗi gia đình mỗi khác, nên anh/chị hãy trao đổi với đơn vị thi công trước khi quyết.
Trọn gói của MODARC gồm những gì
MODARC có ba gói Tiêu chuẩn, Khá, Cao cấp. Phần thô dùng chung nhóm vật tư thép Việt Nhật hoặc Pomina, bê tông tươi M250, điện Cadivi, ống Bình Minh. Phần hoàn thiện khác nhau ở gạch nền, sơn, cửa nhôm và thiết bị vệ sinh. Thanh toán chia 6 đợt gắn với tiến độ thật. Cách tính diện tích và danh mục chi tiết có trong trang xây nhà trọn gói, còn đơn giá mời anh/chị xem ở trang báo giá.
Năm câu nên hỏi trước khi ký
- Phạm vi công việc gồm những gì, chưa gồm những gì?
- Vật tư dùng hãng nào, quy cách nào, ghi trong hợp đồng chưa?
- Tiến độ dự kiến và mốc nghiệm thu từng giai đoạn là gì?
- Thanh toán chia mấy đợt, gắn với khối lượng nào?
- Có phát sinh thì xử lý ra sao, ai ký, ký lúc nào?
Một đơn vị làm việc rõ ràng sẽ trả lời được cả năm câu mà không né tránh. Ở MODARC, hạng mục phát sinh luôn được lập phụ lục, hai bên ký trước khi thi công.
Đừng quên những phần nằm ngoài
Dù chọn cách nào, anh/chị cũng nên hỏi riêng về thiết kế, ép cọc nếu đất yếu, xin phép xây dựng, thang máy, hồ bơi và nội thất rời. Đây là những hạng mục thường không nằm trong giá trọn gói, và cần được tính vào kế hoạch tổng thể ngay từ đầu để tránh bất ngờ.
Sai lầm hay gặp khi chọn hình thức thi công
Một là chỉ so sánh tổng tiền mà không so phạm vi công việc. Hai bản báo giá có thể rất khác nhau nhưng thật ra đang nói về hai khối lượng khác nhau. Hai là không đọc danh mục vật tư, đến lúc nghiệm thu mới thấy hãng hoặc quy cách không như mình hình dung. Ba là bỏ qua phần hạng mục chưa gồm, nên khi xây gần xong mới thấy còn thiếu một khoản lớn.
Cách tránh khá đơn giản: yêu cầu đơn vị thi công liệt kê bằng văn bản, rồi đặt hai bản báo giá cạnh nhau, đối chiếu từng dòng. Đơn vị nào sẵn sàng giải thích từng dòng thường là đơn vị làm việc minh bạch.
Kết luận
Không có hình thức nào đúng cho mọi nhà. Chọn dựa trên thời gian, kiến thức, mức độ muốn kiểm soát và cách chia ngân sách của gia đình. Quan trọng hơn cả là hợp đồng rõ ràng và đơn vị thi công mà anh/chị tin tưởng.
Nếu cần người cùng xem phương án, anh/chị gọi MODARC qua hotline/Zalo 0945 172 272 hoặc để lại thông tin ở trang liên hệ. Chúng tôi sẽ trao đổi theo đúng khu đất và nhu cầu của anh/chị tại Phú Mỹ, Bà Rịa hay Vũng Tàu.
Câu hỏi thường gặp
Xây phần thô rồi hoàn thiện sau có được không?
Được, nhiều gia đình chọn cách này để chia nhỏ chi phí theo thời gian. Điều cần lưu ý là phải tính trước vị trí điện nước, cửa, cầu thang để phần hoàn thiện làm sau không phải đục phá.
Chọn trọn gói thì có mất quyền chọn vật liệu không?
Không, nếu hợp đồng ghi rõ danh mục vật tư. Anh/chị chọn gói phù hợp, và nếu muốn đổi một vài hạng mục thì thống nhất bằng phụ lục trước khi thi công.
Nên hỏi gì trước khi ký hợp đồng xây nhà?
Hỏi về phạm vi công việc, danh mục vật tư (hãng, quy cách), tiến độ, các đợt thanh toán, hạng mục chưa gồm và cách xử lý phát sinh. Những điều này nên ghi bằng văn bản.